Por Lic. Guido Luis Perdomo Montalvo
Advogado Fundador, Escritório de Advocacia Guido Perdomo, Sosúa

Na última terça-feira, um casal alemão entrou no meu escritório com um problema que lhes custou $18.000. Eles compraram um condomínio à beira-mar em Cabarete há dois anos—propriedade linda, renda de aluguel sólida, tudo parecia bem no papel. Então, o contador deles em Munique disse que eles estavam declarando seus impostos dominicanos de forma errada o tempo todo. O condomínio estava em seus nomes pessoais, o que significava que eles não podiam deduzir as taxas de administração da propriedade, os custos da HOA ou as despesas de manutenção que consumiam quase 30% de sua renda de aluguel. Eles estavam pagando a taxa de imposto de renda pessoal de 25% sobre a receita bruta em vez da taxa corporativa de 27% sobre o lucro líquido após as despesas.

A solução? Criamos uma S.R.L., transferimos a propriedade para a estrutura corporativa e reestruturamos sua posição fiscal daqui para frente. Mas aqueles dois anos de pagamento excessivo? Perdidos. A autoridade fiscal dominicana não emite reembolsos para "Eu não sabia melhor".

Isso acontece mais frequentemente do que deveria. Compradores estrangeiros ouvem "estrutura corporativa" e assumem que é alguma manobra complexa reservada para desenvolvedores ou investidores institucionais. Não é. Para qualquer pessoa investindo mais de $300.000 USD em imóveis na República Dominicana—especialmente se você está gerando renda de aluguel ou planejando passar a propriedade para herdeiros—uma entidade empresarial na República Dominicana é o padrão, não o upgrade.

Mas aqui está a parte que importa: Criar uma corporação de forma inadequada é pior do que não criar uma de forma alguma. Passei 40 anos limpando incorporações mal feitas, empresas fantasmas que nunca foram registradas na DGII e estruturas que pareciam legais até alguém tentar vender a propriedade ou coletar aluguel por meio de uma conta bancária que não existia.

Então vamos passar por isso corretamente. Não a versão sanitizada que você encontrará em sites de investimento, mas o processo real—os documentos que são rejeitados, os bancos que dizem não, as declarações fiscais que desencadeiam auditorias se você perder um prazo. Se você vai fazer isso, precisa saber no que está se metendo.

Principais Conclusões

Proteção de Responsabilidade: Uma S.R.L. limita sua exposição pessoal ao capital que você contribui—seus ativos no país de origem permanecem intocáveis se um inquilino processar ou um empreiteiro registrar um ônus.
Eficiência Fiscal: Estruturas corporativas permitem a dedução total das despesas operacionais (taxas de administração, reparos, utilidades) antes de calcular o imposto de renda de 27%, em comparação com a propriedade pessoal onde indivíduos enfrentam barreiras práticas significativas para deduzir custos operacionais complexos e muitas vezes acabam pagando imposto sobre a renda bruta de aluguel.
Simplificação de Herança: Transferir ações evita o processo de "Herança Forçada" dominicano e a sobretaxa de imposto de herança de 4,5% para não residentes—herdeiros herdam ativos móveis (ações) em vez de propriedade imóvel.
Acesso ao Confotur: Embora os benefícios do Confotur tecnicamente se apliquem tanto a indivíduos quanto a corporações que compram em desenvolvimentos aprovados, uma estrutura corporativa oferece flexibilidade adicional para gerenciar várias propriedades e otimizar posições fiscais em todo o seu portfólio. A economia real: 3% de imposto de transferência na compra e 1% de imposto anual sobre a propriedade por 15 anos.
Realidade Bancária: Abrir uma conta corporativa requer dois anos de declarações fiscais do país de origem, referências bancárias apostiladas e uma declaração de origem dos fundos—reserve 45-60 dias para aprovação.

Por que a S.R.L. Se Tornou o Padrão para Investidores Sérios

A Sociedad de Responsabilidad Limitada nem sempre foi a estrutura preferida. Antes da Lei 479-08 ser aprovada em 2008, a maioria dos investidores estrangeiros usava a antiga Compañía por Acciones (C. por A.), que exigia sete acionistas e um labirinto de formalidades notariais. A reforma de 2008 reduziu esse requisito para dois acionistas para uma S.R.L., com um capital mínimo de 100.000 pesos dominicanos—cerca de $1.650 USD nas taxas de câmbio atuais.

Essa barreira baixa tornou a S.R.L. acessível, mas a acessibilidade não é a razão pela qual se tornou o padrão. A verdadeira mudança ocorreu por causa de três proteções legais específicas que a propriedade pessoal não pode fornecer.

A Barreira de Responsabilidade

De acordo com o Artigo 5 da Lei 479-08, os acionistas de uma S.R.L. são responsáveis apenas até o valor de sua contribuição de capital. Se você possui uma villa em Sosúa através de uma S.R.L. e um hóspede cai da varanda e processa por $500.000, o processo só pode atingir os ativos detidos pela corporação—a própria villa, quaisquer contas bancárias corporativas, renda de aluguel. Suas economias pessoais, sua casa em Toronto ou Munique, suas contas de aposentadoria—essas são legalmente intocáveis.

Isso não é proteção teórica. A lei civil dominicana permite que credores busquem ativos pessoais de proprietários de imóveis que sejam considerados negligentes. Já vi casos em que um proprietário foi considerado pessoalmente responsável por incêndios elétricos causados por fiação defeituosa. Se esse proprietário tivesse possuído a propriedade pessoalmente, o julgamento teria se anexado a tudo o que ele possuía. Porque eles haviam criado uma S.R.L., o dano foi contido.

Mas—e isso importa—a proteção de responsabilidade só funciona se você mantiver as formalidades corporativas. Isso significa reuniões anuais de acionistas, registros contábeis adequados e declarações fiscais que mostram que a corporação é uma entidade real, não apenas uma fachada. Bancos e tribunais vão romper o véu corporativo se determinarem que você está usando a S.R.L. como uma fachada para esconder responsabilidade pessoal. Vou abordar os requisitos de conformidade mais tarde, mas entenda isso: A proteção é real, mas é condicional ao preenchimento correto da papelada.

O Problema da Herança (E Por Que Ações o Resolvem)

A lei de herança dominicana é um pesadelo para proprietários estrangeiros. O Artigo 913 do Código Civil impõe a "Herança Forçada", que obriga que uma parte específica de seu patrimônio—a Legítima ou Reserva Legal—vá para seus filhos, independentemente do que seu testamento diga. Se você tem um filho, só pode doar metade do seu patrimônio; dois filhos, um terço; três ou mais, um quarto. Se você morrer possuindo uma villa em Cabarete, seus herdeiros têm que passar por um processo judicial chamado "Determinação de Herdeiros" para provar seu direito legal de herdar. Este processo leva em média de 6 a 12 meses, durante os quais a propriedade fica congelada. Ninguém pode vendê-la, alugá-la ou refinanciá-la.

Então vem o golpe fiscal. O imposto de herança na República Dominicana é de 3% do valor avaliado da propriedade para residentes. Para herdeiros não residentes, a Lei 2569 impõe uma sobretaxa de 50%, elevando a taxa efetiva para 4,5%. Em uma propriedade de $500.000, são $22.500 USD que seus herdeiros têm que pagar antes de poderem tomar posse.

Aqui está como uma estrutura corporativa muda essa matemática. Se você possui ações em uma S.R.L. que possui a propriedade, você não está passando imóveis (propriedade imóvel)—você está passando ações (ativos móveis). As ações podem ser transferidas por meio de contratos privados, muitas vezes contornando o processo de determinação judicial inteiramente. Você pode estruturar os estatutos com cláusulas de usufruto que permitem que um cônjuge sobrevivente mantenha controle total sem desencadear um novo registro de propriedade.

E enquanto o imposto de herança de 4,5% ainda tecnicamente se aplica às ações, a avaliação é baseada no valor contábil da empresa, não no valor de mercado do imóvel. Se a S.R.L. tiver passivos em seu balanço—digamos, uma hipoteca ou contas de manutenção pendentes—esses reduzem o valor tributável. Já vi casos onde a estruturação corporativa adequada reduziu a conta do imposto de herança em 40% em comparação com a propriedade direta.

Mas isso só funciona se a corporação estiver devidamente registrada e mantida. Se a S.R.L. existir apenas no papel—sem declarações fiscais, sem reuniões anuais, sem número RNC ativo—a autoridade fiscal tratará como uma farsa e avaliará o valor total da propriedade subjacente.

O Escudo Fiscal do Confotur (Quando Realmente Se Aplica)

Todos falam sobre o Confotur como se fosse uma isenção fiscal universal. Não é. A Lei 158-01 concede aos desenvolvimentos turísticos uma isenção de 15 anos sobre o imposto de transferência de 3% e o imposto anual sobre a propriedade de 1% (IPI), mas apenas se o desenvolvimento tiver uma resolução Confotur ativa do Ministério do Turismo. E nem todos os desenvolvimentos qualificam.

O Confotur foi projetado para incentivar novas infraestruturas turísticas—hotéis, resorts, projetos de uso misto com uma certa porcentagem de espaço comercial. Uma villa independente em Sosúa não qualifica. Um condomínio em um prédio pré-existente não qualifica. Mas se você está comprando em um novo desenvolvimento como o Encuentro Residences ou um dos projetos à beira-mar de Cabarete que obteve aprovação do Confotur, as economias são substanciais.

Em uma propriedade de $500.000:

Economia de imposto de transferência: $15.000 (3% do preço de compra)
Economia de imposto anual sobre a propriedade: $5.000/ano x 15 anos = $75.000

Isso é $90.000 em impostos evitados ao longo da vida da isenção. Agora, tecnicamente, os benefícios do Confotur transferem para o primeiro comprador, seja você um indivíduo ou uma corporação—a lei não exige propriedade corporativa para acessar os incentivos fiscais. Milhares de investidores individuais atualmente possuem certificações do Confotur em seus nomes pessoais. Mas aqui está a realidade prática: Se você está comprando várias propriedades ou planejando gerar renda de aluguel, uma estrutura corporativa lhe dá muito mais flexibilidade para gerenciar esses ativos, consolidar despesas e otimizar sua posição fiscal geral. A isenção do Confotur é apenas uma peça de uma estratégia fiscal maior.

A Realidade Passo a Passo da Formação de Empresas na República Dominicana

Vou guiá-lo pelo processo real, não a versão sanitizada que você encontrará em sites governamentais. Isso é o que acontece na prática, incluindo as etapas que falham e por quê.

Fase 1: Aprovação do Nome (1-3 Dias)

Você começa reservando o nome da sua empresa na ONAPI (Oficina Nacional de la Propiedad Industrial). Isso costumava levar semanas. Agora é digital e geralmente é aprovado em 24-48 horas. Você envia três opções de nome classificadas em ordem de preferência. A ONAPI verifica conflitos com nomes e marcas registradas existentes.

Razões comuns para rejeição:

Nomes muito semelhantes a empresas existentes (mesmo que a grafia difira ligeiramente)
Nomes que incluem termos geográficos como "Cabarete" ou "Sosúa" sem permissão do governo municipal
Nomes que implicam afiliação governamental ou usam termos protegidos como "Nacional" ou "Banco"

Uma vez aprovado, você tem 30 dias para concluir a incorporação antes que a reserva do nome expire.

Fase 2: Redação dos Estatutos (2-5 Dias)

É aqui que a maioria das incorporações DIY falha. Os estatutos (Estatutos Sociales) são a constituição legal da empresa. Eles definem:

Estrutura de capital (autorizado vs. subscrito vs. integralizado)
Direitos e obrigações dos acionistas
Estrutura de gestão (quem tem autoridade para assinar)
Regras de distribuição de lucros
Procedimentos para admitir novos acionistas ou vender ações

Existem modelos padrão, mas eles são escritos para empresas comerciais genéricas, não entidades de holding imobiliário. Se você copiar e colar um modelo sem personalização, acabará com disposições que não correspondem à forma como você realmente planeja usar a empresa.

Exemplo: A maioria dos modelos exige aprovação unânime dos acionistas para qualquer transação imobiliária. Isso é bom se você tiver dois parceiros iguais. Mas se você for o acionista de 90% e quiser a flexibilidade de vender a propriedade sem obter a assinatura do seu parceiro minoritário toda vez, você precisa especificar a tomada de decisão por maioria nos estatutos.

Outro problema comum: Muitos modelos não abordam o que acontece se um acionista morrer. Sem uma cláusula de sucessão clara, os herdeiros do acionista falecido automaticamente se tornam acionistas, o que pode criar conflitos de gestão. Sempre incluímos disposições de compra que permitem que os acionistas sobreviventes comprem as ações do falecido a uma fórmula de avaliação predeterminada.

Os estatutos devem ser notariados. Isso requer que todos os acionistas (ou seus representantes legais com uma procuração) compareçam perante um notário dominicano. Se você estiver incorporando remotamente, precisará conceder uma procuração a alguém na República Dominicana para assinar em seu nome. Essa procuração deve ser apostilada no seu país de origem.

Fase 3: Registro na Câmara de Comércio (3-5 Dias)

Uma vez que os estatutos são notariados, você registra a empresa na Câmara de Comércio local para obter o Registro Mercantil (Registro Mercantil). Este é um registro público que prova que a empresa existe. Você precisará de:

Estatutos notariados originais
Comprovante de pagamento do imposto de incorporação de 1% sobre o capital autorizado (mínimo 100.000 DOP = 1.000 DOP de imposto)
Cópias dos documentos de identificação dos acionistas

A Câmara emite um número de registro e um certificado. Este certificado deve ser renovado a cada dois anos. Se você deixar expirar, a empresa é tecnicamente ainda válida sob a Lei 479-08, mas você não pode realizar nenhuma transação legal—sem transferências de propriedade, sem contas bancárias, sem contratos.

Fase 4: Registro na DGII (5-10 Dias)

É aqui que as coisas ficam complicadas. Você precisa se registrar na Dirección General de Impuestos Internos (DGII) para obter um número RNC (Registro Nacional de Contribuyentes). Sem um RNC, você não pode:

Abrir uma conta bancária
Emitir faturas
Coletar aluguel legalmente
Declarar impostos

A DGII exige o Formulário RC-02 e documentos de apoio:

Certificado de Registro Mercantil
Estatutos notariados
Identificação dos acionistas
Comprovante de endereço físico (contrato de aluguel ou escritura de propriedade para o escritório registrado da empresa)

Aqui é onde a maioria das incorporações estrangeiras estagna: A DGII quer um endereço de escritório físico na República Dominicana. Uma caixa postal não qualifica. Este é um requisito rigoroso—a autoridade fiscal precisa ser capaz de localizar sua entidade para auditorias e notificações. Se você está comprando uma villa em Sosúa e essa villa será o endereço registrado da empresa, você precisa de prova de que a empresa tem o direito de usar esse endereço—seja um contrato de aluguel ou um contrato de compra. Mas você não pode concluir a compra da propriedade até que a empresa esteja registrada. Problema circular.

A solução: Use o endereço do escritório do seu advogado como endereço registrado temporário durante a incorporação. Uma vez que a compra da propriedade seja concluída, você arquiva uma mudança de endereço com a DGII (Formulário RC-01) para atualizar o escritório registrado para a localização da propriedade.

A DGII também exige que você declare a atividade econômica da empresa usando um código CIIU (Classificação Internacional Padrão de Atividades Industriais). Para uma empresa de holding imobiliário, o código correto é 6810 (Atividades Imobiliárias com Propriedade Própria ou Alugada). Se você selecionar o código errado, será sinalizado para auditorias mais tarde quando suas declarações fiscais não corresponderem à sua atividade declarada.

Fase 5: O Pesadelo Bancário (30-60 Dias)

Abrir uma conta bancária corporativa na República Dominicana é mais difícil do que incorporar a empresa. A Lei 155-17 (Anti-Lavagem de Dinheiro) exige que os bancos realizem uma extensa diligência devida em todas as entidades de propriedade estrangeira. Cada banco tem requisitos ligeiramente diferentes, mas o básico é:

Documentos Necessários:

Certificado de Registro Mercantil
Estatutos notariados
Certificado RNC da DGII
Identificação dos acionistas (passaporte + ID secundário)
Comprovante de endereço para todos os acionistas (conta de utilidade ou extrato bancário do país de origem, com menos de 3 meses)
Últimos dois anos de declarações fiscais dos países de origem dos acionistas (traduzidas para o espanhol, apostiladas)
Carta de referência bancária do banco de origem dos acionistas
Declaração de Origem dos Fundos explicando de onde veio o capital

Esse último requisito é o mais complicado. O banco quer saber não apenas que você tem dinheiro, mas de onde ele veio. Se você está financiando a empresa com economias, eles querem ver extratos bancários mostrando a acumulação dessas economias ao longo do tempo. Se você está usando os lucros da venda de outra propriedade, eles querem os documentos de fechamento dessa venda. Se você está recebendo fundos de membros da família, eles querem uma carta de doação e prova da renda do doador.

E mesmo depois de você enviar tudo, o departamento de conformidade do banco pode levar 30-60 dias para aprovar a conta. Durante esse tempo, você não pode acessar nenhum dos fundos da empresa. Se você está tentando fechar uma compra de propriedade, esse atraso pode matar o negócio.

Os bancos mais amigáveis aos estrangeiros (em ordem de facilidade):

Banco Popular
Banreservas
Banco BHD León

Evite bancos regionais menores, a menos que você tenha um relacionamento pessoal com um gerente de agência. Seus departamentos de conformidade são subdimensionados e as aprovações podem se arrastar por meses.

Como Realmente São as Obrigações Fiscais Corporativas

Vamos falar de números. A taxa de imposto corporativo na República Dominicana é de 27% sobre a renda tributável líquida. Isso é mais alto do que a taxa de imposto de renda pessoal para a maioria das rendas de aluguel (que atinge 25% para rendas acima de RD$867.123 anualmente—cerca de $14.500 USD). Então, por que usar uma corporação se a taxa de imposto é mais alta?

Porque as deduções disponíveis para corporações são muito mais generosas do que as disponíveis para indivíduos.

Despesas Dedutíveis para Corporações:

Taxas de administração de propriedades (normalmente 20-25% da renda bruta de aluguel em Sosúa/Cabarete)
Manutenção e reparos
Utilidades (eletricidade, água, internet)
Taxas de HOA
Seguro de propriedade
Honorários legais e contábeis
Depreciação (5% anualmente sobre o saldo decrescente para edifícios e melhorias estruturais sob a Categoria 1 do Código Tributário)
Juros sobre hipotecas ou empréstimos comerciais

Despesas Dedutíveis para Indivíduos:

Juros hipotecários sobre a residência principal da família (não propriedades de investimento, a menos que você esteja registrado como Persona Física com contabilidade organizada)

Isso é essencialmente tudo para a maioria dos investidores estrangeiros. Indivíduos que declaram Imposto de Renda Pessoal (IR-1) enfrentam barreiras práticas significativas para deduzir custos operacionais complexos como taxas de administração de propriedades, manutenção e utilidades. Embora tecnicamente possível sob certos esquemas de registro, a realidade é que a maioria dos investidores estrangeiros não residentes acaba pagando imposto sobre a renda bruta de aluguel porque o ônus administrativo de provar despesas dedutíveis como indivíduo é propenso a auditorias e complexo. Se você possui a propriedade pessoalmente, provavelmente está pagando imposto de renda sobre sua renda bruta de aluguel com deduções mínimas.

Se você está coletando $30.000 USD anualmente em aluguel e gastando $8.000 em administração de propriedades, $2.000 em manutenção e $1.500 em utilidades, provavelmente está pagando imposto de renda pessoal sobre quase $30.000 se possuir pessoalmente. Se você possui através de uma corporação, está pagando imposto corporativo sobre $18.500 ($30.000 - $11.500 em despesas dedutíveis).

Vamos fazer as contas:

Propriedade Pessoal (Realidade Prática para a Maioria dos Investidores Estrangeiros):

Renda bruta de aluguel: $30.000
Despesas dedutíveis: Mínimas (a maioria dos custos operacionais difíceis de deduzir)
Renda tributável: ~$29.500
Imposto devido (taxa de 25%): $7.375

Propriedade Corporativa:

Renda bruta de aluguel: $30.000
Despesas dedutíveis: $11.500
Renda tributável: $18.500
Imposto devido (taxa de 27%): $4.995

Você economiza $2.380 anualmente. Ao longo de 10 anos, são $23.800—suficiente para cobrir o custo de criar e manter a corporação várias vezes.

Mas há um porém. As corporações também pagam um Imposto sobre Ativos anual de 1% (Impuesto sobre Activos) sobre o valor de seus ativos tributáveis, incluindo imóveis. Isso funciona como um imposto mínimo. Se sua corporação mostrar um prejuízo (despesas excedem a renda), você ainda deve o imposto sobre ativos de 1%. Em uma propriedade de $500.000, são $5.000 anualmente.

Portanto, a estrutura corporativa faz sentido se você estiver gerando renda de aluguel positiva. Se a propriedade ficar vaga ou você estiver usando-a puramente para uso pessoal de férias, o imposto sobre ativos pode superar as economias fiscais.

A Armadilha do "Zero Filing"

Se sua corporação não está gerando renda—digamos, a propriedade está em construção ou você está mantendo-a vaga—ainda assim você tem que apresentar declarações fiscais mensais e anuais à DGII. Estas são chamadas de "declarações zero" porque relatam zero renda e zero imposto devido. Mas se você pular as declarações, a DGII impõe penalidades:

Multa por atraso na apresentação: 10% do imposto devido (ou RD$1.500 mínimo se nenhum imposto for devido)
Juros sobre impostos não pagos: 1,73% ao mês (composto)

Já vi clientes acumularem mais de $5.000 em penalidades porque assumiram que "sem renda = sem obrigação de apresentação". Não é assim que a lei fiscal dominicana funciona. A obrigação de apresentação existe independentemente de você dever imposto.

A maioria dos investidores estrangeiros contrata um contador local para lidar com as declarações mensais. Custo: $150-250 USD por mês. Isso é $1.800-3.000 anualmente apenas para permanecer em conformidade. Considere isso no seu orçamento.

A Busca pelo Título de Propriedade (E Por Que a Maioria dos Compradores a Ignora)

Aqui está a parte que me mantém acordado à noite. Você pode criar a estrutura corporativa perfeita, preencher todos os formulários fiscais corretos, manter registros contábeis impecáveis—e ainda perder tudo se o título de propriedade for defeituoso.

A lei de propriedade dominicana é baseada no sistema Torrens, o que significa que o Registro de Títulos (Registro de Títulos) é a autoridade final sobre quem possui o quê. Se seu nome (ou o nome da sua empresa) estiver no certificado de título, você é o proprietário da propriedade. Se não estiver, você não é. A posse não importa. Uma escritura assinada pelo vendedor não importa. Apenas o título registrado importa.

Mas aqui está o problema: Nem todos os títulos são criados iguais. Sob a Lei 108-05, as propriedades devem passar por um processo chamado Deslinde para estabelecer limites claros e resolver quaisquer reivindicações sobrepostas. Uma propriedade que completou o processo de Deslinde tem um título "limpo" (Certificado de Título). Uma propriedade que não completou o Deslinde pode ter uma Constancia Anotada (Carta de Anotação), que é essencialmente um marcador que diz "alguém afirma possuir esta terra, mas ainda não verificamos os limites."

Estima-se que até 60% das terras na República Dominicana (média nacional) ainda não têm um Deslinde claro. Em Sosúa e Cabarete, a porcentagem é menor porque a maioria dos desenvolvimentos à beira-mar passou pelo processo, mas propriedades no interior—especialmente villas mais antigas construídas nos anos 1990 ou início dos anos 2000—frequentemente têm títulos incertos.

Se você comprar uma propriedade com uma Constancia Anotada em vez de um Certificado de Título, você está assumindo um risco enorme. Você não pode obter uma hipoteca nessa propriedade. Você não pode vendê-la sem completar o processo de Deslinde você mesmo (o que leva de 12 a 24 meses e custa $10.000-15.000 USD). E se um vizinho contestar os limites, você pode acabar no tribunal por anos.

O Processo de Deslinde em Três Etapas

Se você está comprando uma propriedade que precisa de Deslinde, aqui está o que você está se comprometendo a fazer:

Etapa 1: Levantamento Técnico (3-6 meses)
Um agrimensor licenciado (Agrimensor) mede a propriedade usando GPS e cria um mapa detalhado mostrando os limites, propriedades vizinhas e quaisquer invasões. O agrimensor envia este mapa ao Registro de Terras para aprovação preliminar.

Etapa 2: Aprovação Judicial (6-12 meses)
O mapa do agrimensor vai para o Tribunal Regional de Jurisdição Original (Tribunal de Tierras). O tribunal publica um aviso no diário oficial dando aos proprietários vizinhos 60 dias para apresentar objeções. Se ninguém se opuser, o tribunal aprova o levantamento. Se alguém se opuser, você está em litígio.

Etapa 3: Registro de Título (1-3 meses)
Uma vez que o tribunal aprova o levantamento, o Registrador de Títulos emite o distinto Certificado de Título. Só então você tem um título de propriedade legalmente defensável.

Tempo total: 10-21 meses. Custo total: $10.000-15.000 USD.

É por isso que nunca recomendamos comprar uma propriedade que não tenha completado o Deslinde, a menos que você esteja obtendo um desconto significativo para compensar o risco e o atraso. E se o vendedor afirmar "o Deslinde está em andamento", obtenha uma prova por escrito. Já vi vendedores prometerem que o Deslinde será concluído "em algumas semanas" por anos.

O Processo de Busca de Título

Antes de sua corporação comprar qualquer propriedade, você precisa conduzir uma busca de título no Registro de Terras. Isso envolve:

Obter o Número do Certificado de Título da propriedade do vendedor
Visitar o escritório do Registro de Terras (em Puerto Plata para propriedades na Costa Norte)
Solicitar uma cópia do certificado de título atual e dos registros históricos da propriedade (mínimo de 10 anos)
Revisar o certificado para:
- Ônus ou hipotecas
- Servidões ou direitos de passagem
- Restrições de uso (por exemplo, zoneamento apenas residencial)
- Ações legais pendentes (Gravámenes)

Essa busca custa cerca de $50-100 USD e leva 1-2 dias. É o seguro mais barato que você já comprará. Já detectei problemas que vão desde hipotecas não divulgadas (o vendedor ainda devia $200.000 em uma propriedade que estava tentando vender por $400.000) até propriedades onde o proprietário registrado no título não correspondia à pessoa que estava tentando vendê-la (fraude).

Um caso que se destaca: Um comprador canadense estava prestes a comprar uma villa em Sosúa por $350.000. O vendedor forneceu o que parecia ser um certificado de título legítimo. Realizamos a busca e descobrimos que o título havia sido cancelado três anos antes devido a um julgamento em um caso de divórcio. A propriedade pertencia legalmente à ex-esposa do vendedor, que não tinha ideia de que seu ex-marido estava tentando vendê-la. Se não tivéssemos detectado isso, o comprador teria pago $350.000 por uma propriedade que não possuía legalmente.

Quando a Propriedade Corporativa Não Faz Sentido

Gastei 3.000 palavras explicando por que a maioria dos investidores deve usar uma S.R.L. Agora deixe-me dizer quando você não deve.

Cenário 1: Propriedade de Uso Pessoal de Baixo Valor

Se você está comprando um condomínio de $100.000 em Sosúa que usará 2-3 semanas por ano e nunca alugará, a sobrecarga administrativa de uma corporação provavelmente não vale a pena. Você gastará $2.000-3.000 em custos de configuração, $1.800-3.000 anualmente em honorários contábeis, e não obterá nenhum benefício fiscal porque não está gerando renda.

Nesse caso, a propriedade pessoal é mais simples. Sim, você perde a proteção de responsabilidade e as vantagens de herança, mas para uma propriedade de baixo valor usada puramente para desfrute pessoal, esses riscos podem ser aceitáveis.

Cenário 2: Venda Rápida de Curto Prazo

Se você está comprando uma propriedade para renovar e vender dentro de 12-24 meses, criar uma corporação adiciona complexidade. Agora, aqui está uma distinção importante: Se você vender a propriedade diretamente, pagará o imposto de transferência de 3%. Mas se você vender as ações da empresa que possui a propriedade, evita o imposto de transferência de imóveis de 3% inteiramente—você está vendendo ativos móveis (ações), que estão sujeitos a um imposto sobre ganhos de capital de 27% sobre o lucro das ações ou 1% do valor das ações, dependendo da estrutura da transação. A DGII tentou reprimir isso, mas legalmente, vender ações é distinto de vender o imóvel subjacente.

Dito isso, para uma venda rápida, manter a conformidade corporativa durante um breve período de posse pode ser um incômodo. Exceção: Se você estiver vendendo várias propriedades simultaneamente, uma corporação faz sentido porque você pode agregar todas as propriedades sob uma entidade e gerenciá-las centralmente.

Cenário 3: Propriedades em Desenvolvimentos Não Aprovados pelo Confotur

Se a propriedade não estiver em um desenvolvimento aprovado pelo Confotur e você não estiver gerando renda de aluguel, as vantagens fiscais da propriedade corporativa são mínimas. Você ainda está pagando o imposto sobre ativos de 1% anualmente, e não está obtendo os benefícios de dedução porque não há renda para deduzir despesas.

Nesse caso, a decisão se resume a saber se a proteção de responsabilidade e as vantagens de herança justificam os custos contínuos. Para alguns investidores, sim. Para outros, não.

O Problema do "Gestor" (E Por Que a Incorporação Barata é Cara)

Toda semana, alguém entra no meu escritório com uma empresa que foi incorporada por um gestor—um intermediário não licenciado que cobra 50% menos do que um escritório de advocacia e promete cuidar de tudo. Essas empresas quase sempre são defeituosas.

Problemas comuns que já vi:

Empresa registrada na Câmara de Comércio, mas nunca registrada na DGII (sem número RNC)
Estatutos que copiam e colam um modelo sem personalização, criando conflitos de gestão mais tarde
Acionistas listados incorretamente (nomes com erros de ortografia, números de passaporte errados)
Empresa registrada em um endereço falso (geralmente o endereço residencial do gestor), fazendo com que correspondências da DGII se percam

O pior caso que lidei: Um investidor dos EUA pagou a um gestor $800 para incorporar uma S.R.L. e comprar uma villa em Cabarete. Dois anos depois, o investidor tentou vender a propriedade e descobriu que a S.R.L. nunca havia sido registrada na DGII. A empresa não existia legalmente do ponto de vista fiscal. Tivemos que registrar retroativamente a empresa, arquivar dois anos de impostos atrasados (com penalidades) e enviar uma transferência de propriedade emendada para corrigir o registro do título. Custo total para consertar: $12.000.

O gestor economizou ao investidor $1.200 na incorporação inicial. Custou $12.000 para consertar.

Aqui está a regra: Se alguém oferecer para incorporar sua empresa por menos de $1.500-2.000 USD, eles estão ou cortando custos ou não estão fazendo isso corretamente. Uma incorporação legítima envolve:

Honorários legais para redigir estatutos personalizados
Taxas de notário
Taxas de registro na Câmara de Comércio
Taxas de arquivamento na DGII
Custos de tradução e apostila (se os acionistas forem estrangeiros)

Não há como fazer isso corretamente por $500.

O Que Você Realmente Precisa para Começar

Se você decidiu seguir em frente com a criação de uma empresa na República Dominicana para posse de propriedade, aqui está a lista de verificação de documentos que você precisará. Reúna-os antes de entrar em contato com um advogado—isso economizará tempo e reduzirá seus honorários legais.

Para Cada Acionista:

Passaporte válido (pelo menos 6 meses antes do vencimento)
Forma secundária de identificação (carteira de motorista ou carteira de identidade nacional do país de origem)
Comprovante de endereço atual (conta de utilidade ou extrato bancário, com menos de 3 meses)
Últimos dois anos

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